Gayrimenkul – Rusya – IremWorld

Gayrimenkul Alım / Satım Süreci Rusya'da Nasıl İşler ?

Yabancılar konut ve çoğu ticari gayrimenkulü satın alabilir. Sınırlamalar ağırlıkla arsa niteliğinde: sınır bölgeleri ve liman alanlarındaki arsalar ile tarım arazilerinde mülkiyet yasağı vardır; tarım arazisinde uzun süreli kiralama mümkündür.
Mülkiyet devri Federal Tescil Servisi (Rosreestr) nezdinde yapılır. Hak tescili ve kadastro işlemleri MFC ofisleri veya e-devlet kanallarıyla yürütülür. Bireyler için hak tescilinde tipik devlet harcı 2.000 RUB’dur.
Ön satış (off-plan) işlemlerinde 214-FZ uyarınca alıcı ödemeleri bankadaki emanet (escrow) hesaplarında tutulur; geliştiriciye doğrudan para geçmez. Teslim sonrası tescil yapılır.

🔹 Genel Bilgi

Mülk alımı için ikamet şartı yoktur; yaptırım ve döviz denetimi nedeniyle ödeme ve para çıkışı pratikte Rus bankacılık sistemi üzerinden ve çoğunlukla RUB bazında yürütülür. Konut satışlarında KDV yoktur; ticari gayrimenkulde KDV kuralları uygulanabilir.

🔹 Temel Aşamalar

Kimlik ve uygunluk: Pasaport, fon kaynağı ve AML kontrolleri. Kısıtlı bölgelerde arsa edinimi mümkün değildir.
Teklif ve ön protokol: Kapora/emanet düzeni.
Hukuki inceleme: Tapu yükleri, ipotek, borç ve kamu kısıtları taraması; Rosreestr sorguları.
Değerleme ve finansman: İpotekte banka ekspertizi; nakitte isteğe bağlı.
Kapanış ve tescil: Noter gerektiren hallerde noter işlemi, ödeme çözümü, Rosreestr’de hak tescili ve e-çıktı. Devlet harcı ödenir.
Off-plan özel adım: Oda sözleşmesi 214-FZ çerçevesinde, ödemeler escrow’a.

Yatırımcılar İçin Rusya Vergi Rehberi

Kira gelirleri ve satış kazançları Rusya’da vergilendirilir. Vergi ikametine göre oran değişir; yerel beyan yükümlülükleri vardır.

Genel Bilgi

Kira geliri: Vergi sakini bireylerde %13–15 kademeli; sakin olmayanlarda Rusya kaynaklı gelirde tipik %30 rejimi geçerlidir. Alternatif olarak belirli şartlarla “self-employed” rejimi %4–6 uygulanabilir.
Sermaye kazancı: Kısa elde tutma halinde satış kazancı vergilendirilebilir; 10 yıl kuralı konutun türü/kullanımına göre muafiyet doğurabilir.
KDV: Konut satışları KDV dışıdır; ticari gayrimenkul teslimlerinde KDV oranları genel rejime tabidir (temel oran %20).

Önemli Oranlar

Ücret/Veri Türü	Oran/Tutar	Açıklama
Devlet harcı (hak tescili)	2.000 RUB	Bireyler için tipik tarife.
Konut satışında KDV	Yok	Ticari gayrimenkulde KDV genel rejim.
Kişisel gelir vergisi	%13–15	Vergi sakini bireylerde kademeli.
Sakin olmayan gelir vergisi	%30	Rusya kaynaklı gelirler için tipik.
Off-plan ödemeleri	Escrow zorunlu	214-FZ ile geliştiriciye doğrudan ödeme yapılamaz.
Arsa mülkiyet kısıtları	Sınır, liman, tarım	Yabancı için mülkiyet yasağı; tarımda kiralama.

Not: Döviz ve banka işlemlerinde yaptırım ve karşı-yaptırım tedbirleri nedeniyle uygulama hızla değişebiliyor. İşlem gününde banka ve Rosreestr uygulamasını ayrıca doğrulamak gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular - Vergiler

Kira geliri beyan edilir mi?

Vergi sakini statüsü, ikamet günleri ve gelir düzeyine göre yıllık beyan. Sakin değilseniz %30 kaynak vergisi kuralları devreye girebilir.

Satışta ne kadar vergi öderim?

Elde tutma süresi ve ikamet durumuna bağlıdır; muafiyet koşulları ve oranlar için işlem tarihinde mevzuat kontrolü gerekir.

Tapu harcı neye göre hesaplanır?

Devlet harcı tarife ile belirlenir; bireyler için tipik 2.000 RUB.

KDV var mı?

Konut satışında yok; ticari teslimlerde genel KDV rejimi.

Rusya’da Oturum İzni Alma Süreci

Mülk sahibi olmak tek başına ikamet vermez. Göç statüsü vize/ikamet programlarına göre belirlenir.

🔹 Genel Bilgi

Kısa süreli vizeler, çalışma/öğrenci izinleri ve belirli yatırım yolları ayrı mevzuata tabidir. Mülk, mali yeterlilik göstergesi olabilir ancak ikamet için başlı başına yeterli değildir.

🔹 Gerekli Belgeler