Gayrimenkul – Amerika – IremWorld

Gayrimenkul Alım / Satım Süreci Amerika'da Nasıl İşler ?

Yabancılar ABD’de çoğu eyalette konut ve ticari mülk satın alabilir. Mülkiyet tescili ilçe (county) “Recorder/Clerk” ofisinde yapılır. İşlemler genelde emanet/escrow hesabı ve başlık sigortası (title insurance) ile yürür. Bazı eyaletlerde tarım arazisi ve askerî tesis çevresinde kısıtlamalar bulunabilir. Nakit alım serbesttir; ipotekli alımda banka uyum ve gelir-belge denetimi sıkıdır.

🔹 Genel Bilgi

Satış sözleşmeleri eyalet hukukuna tabidir. Kapanışlar (closing) yerel “settlement/escrow agent” veya “title company” tarafından yapılır. Satıcı komisyonu tipik olarak %5–6 arasıdır ve pazara göre değişir. Alıcı kapanış maliyetleri genelde %2–5 aralığındadır. Yabancı alıcı için ikamet şartı yoktur; ABD banka hesabı zorunlu değildir fakat para transferi için pratik sağlar.

🔹 Temel Aşamalar

Kimlik ve Uygunluk: Pasaport. ABD adresi opsiyonel. ITIN vergi için sonra alınabilir.
Teklif ve Sözleşme: Teklif, “purchase and sale agreement” ile bağlanır; %1–3 “earnest money” escrow’a yatırılır.
Tetkikler: Konut incelemesi (inspection) ve apartman/HOA belgeleri.
Değerleme: İpotekli alımda banka ekspertizi (appraisal) şarttır.
Başlık Araştırması ve Sigorta: Rehin, irtifak, haciz taraması ve “owner’s/lender’s title policy”.
Kapanış ve Tescil: Fonlar escrow’da çözülür, belge kayda girer, anahtar teslim edilir.

Yatırımcılar İçin Amerika Vergi Rehberi

ABD, gayrimenkul gelirini ABD’de vergilendirir. Federal vergiye ek olarak eyalet ve yerel vergiler olabilir. KDV yoktur; emlak işlemlerinde satış vergisi uygulanmaz. Kira sözleşmeleri eyalet/şehir kurallarına tabidir.

Genel Bilgi

Kira Geliri: Yabancı birey için iki yol vardır:
Varsayılan %30 brüt stopaj (FDAP) ve beyan yok.
Seçimle “ECI” olarak beyan: Formlar verilerek giderler düşülür, net gelir tarifeye göre vergilenir.
Sermaye Kazancı: Mülkü satarken federal sermaye kazancı vergisi uygulanır; eyalet vergisi eklenebilir.
FIRPTA Stopajı (Satışta): Yabancı satıcıdan brüt satış bedeli üzerinden %15 stopaj; ikamet amaçlı belirli düşük bedelli satışlarda istisnalar olabilir veya IRS’e başvuru ile oran düşebilir.
1031 Değişim: ABD içi gayrimenkul için belirli şartlarla ertelenmiş vergilendirme mümkündür.
Emlak Vergisi (Property Tax): İlçe/şehirce yıllık alınır; oranlar yaklaşık %0,5–%2,5 bandında değişir.
FinCEN ve Uyum: Bazı bölgelerde nakit alımlara ek raporlama yükümlülükleri olabilir.

Önemli Oranlar

Vergi/Ücret Türü	Oran/Tutar	Açıklama
Aracı Komisyonu	~%5–6	Piyasa uygulaması, genelde satıcı öder
Alıcı Kapanış Masrafları	~%2–5	Eyalete ve kredi durumuna bağlı
FIRPTA Stopaj (satış)	%15	Yabancı satıcıdan brüt bedel üzerinden
Kira Stopajı (varsayılan)	%30	ECI seçimi yoksa brüt kira üzerinden
Emlak Vergisi	%0,5–%2,5/yıllık	İlçe/şehir oranına göre
Başlık Sigortası	Değişken prim	Satın alma bedeline göre
Transfer/Kayıt Vergileri	Yerel tarife	Eyalet/ilçe bazında farklı
Değerleme Ücreti	Piyasa	İpotekli alımda zorunlu

Notlar:
• Eyalet ve şehir kuralları farklıdır; sözleşme türleri, fesih ve “attorney review” süreçleri değişir.
• Kira sözleşmeleri ve tahliye prosedürleri tamamen eyalet/yerel hukuka tabidir.
• Mülk almak ikamet vermez; vize planı ayrı değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular - Vergiler

Kira gelirini nasıl beyan ederim?

ECI seçimi ile yıllık beyan verip gider düşebilirsiniz; seçim yoksa alıcı/emanet tarafı %30 brüt stopaj uygular. ITIN gerekir.

Yabancı yatırımcı vergi kimliği nasıl alır?

ITIN başvurusu yapılır; banka hesabı için SSN şart değildir.

Satışta ne kadar vergi öderim?

Önce FIRPTA stopajı kesilir; nihai vergi beyanla hesaplanır, fazla kesinti iade edilebilir.

Tapu harcı neye göre hesaplanır?

Eyalet/ilçe transfer ve kayıt vergileri yerel tarifeye göre hesaplanır; sabit bir federal oran yoktur.

Amerika’da Oturum İzni Alma Süreci

Konut sahibi olmak ABD’de ikamet hakkı vermez. Mülk, vize veya göçmenlik statüsünü tek başına sağlamaz.

🔹 Genel Bilgi

ABD’ye giriş ve kalış, vize statüsüne bağlıdır. Yaygın seçenekler:

B-1/B-2 ziyaret; kısa süreli kalış.
E-2 (anlaşmalı ülke vatandaşı) aktif işletme yatırımı; pasif gayrimenkul yeterli sayılmaz.
EB-5 göçmen yatırımcı; nitelikli projeye asgari yatırım ve istihdam şartı.
Mülk sahibi olmak bu vizelere yardımcı belge olabilir fakat tek başına yeterli değildir.

🔹 Gerekli Belgeler